לוקי בנייה

בכל פרויקט של בניית בית חדש, משימה לא פשוטה שדורשת התערבות של מספר בעלי מקצוע, תמצאו בראש הפירמידה את האדריכל. אך מדוע אדריכל הוא כה חיוני להצלחת הפרויקט על הצד הטוב ביותר ואילו תפקידים הוא ממלא? קבוצת הנדל”ן לוקי בנייה מסבירים.

בדומה למנצח בתזמורת, תפקידו המרכזי של האדריכל הוא להוביל את עבודת התכנון של המבנה. אדריכל טוב יודע כיצד “לנצח” על העבודה תוך תמרון נכון בין רצונות הלקוח, החזון האומנותי האישי שלו ובין מה שתנאי השטח מכתיבים. מתוקף תפקידו עליו לקשר בין הלקוח לבין אנשי מקצוע שונים כמו חשמלאים, קבלנים, שרברבים וכ’ו.

בנוסף, מלבד תכנון המבנה, כיום אדריכל עוסק במגוון של תחומים נוספים שקשורים בצורה כזו או אחרת להקמת הבית החדש, החל מעיצוב פנים ועיצוב נוף ועד להתמודדות מול הביורוקרטיה שמציבות רשויות החוק בארץ, הרשויות המקומיות ועוד.

הדירה החדשה שקניתם במיטב כספכם נמצאת עוד רגע בהישג יד. אך עדיין, יש כמה דברים שמומלץ לשים לב אליהם לפני מסירת ההחזקה בדירה. קבוצת הנדל”ן לוקי בנייה מפרטת על הנושא.

סמוך למועד קבלת המפתח לדירה החדשה, מומלץ לבצע כמה פעולות שגרתיות. הראשונה שבהן היא העברה מסודרת של חשבונות הגז, החשמל, המים והארנונה משמו של המוכר אל שמו של הקונה. בנוסף, יש לוודא שלא נשאר חוב כלשהו של המוכר מול ועד הבית או כל גוף אחר לצורך העניין.

בשלב הבא של מעמד קבלת הדירה בדקו היטב שכל המערכות שלה פועלות כמתוכנן. ההמלצה שלנו בקבוצת לוקי בנייה היא שכל אחד מהצדדים יחתום על פרוטוקול מסירת חזקה, שבו בעת הצורך יפורטו הליקויים שנמצאו בזמן המסירה.

השלב האחרון הוא לוודא באמצעות עורך דין שכל המסמכים שדרושים לפרוצדורת העברת הזכויות על הדירה לשמכם בלשכת רישום המקרקעין עם העברת התשלום האחרון על הדירה.

מס שבח הוא מס שנקבע על פי ההפרש בין מחיר קניית הדירה לבין מחיר מכירתה. לדוגמה, אם אדם קנה דירה במיליון שקל ולאחר מכן מכר אותה ב-1.5 מיליון, מס השבח יתייחס להפרש בין המחירים של חצי מיליון. לא ניכנס לחישוב המסובך של כיצד מס זה נקבע, אבל ישנן מספר דרכים לקבל פטור על מס שבח בעת מכירת דירה:

• אם אדם מחזיק בדירה אחת בלבד למגורים ולא מכר דירה אחרת בטווח של שנה וחצי.
• אם אדם מחזיק בדירה נוספת אך לא מכר דירה כלשהי בפרק זמן של ארבע שנים.
• המדינה יכולה להכריז על חלון זמן בו יחול פטור על מס שבח, זאת כדי לעודד מכירה של דירות.

המומחים של לוקי בנייה מוסיפים כי במקרה וברצונכם למכור יותר מדירה אחת, מומלץ לשמור את הפטור עבור העסקה בה מס השבח צפוי להיות גבוה יותר.

כיום יש מגוון של דרכים שבאמצעותן ניתן לחפש את הדירה הבאה שלכם. המומחים של קבוצת לוקי בנייה מפרטים על שלוש הדרכים הפופולריות ביותר לעשות זאת.

דרך משרד תיווך

משרד תיווך הוא מקום טוב להתחיל בו את החיפוש אחר הדירה הבאה מאחר ומתווכים הם אנשים שעיסוקם העיקרי הוא נדל”ן. בנוסף, מתווך טוב הוא מומחה לנדל”ן באזור בו הוא פועל, אז אם אתם מחפשים נכס נגיד בשכונה ספציפית רצוי להגיע למשרד תיווך שפועל בה או סמוך אליה. היתרון של משרד תיווך הוא חיסכון בזמן שייקח לכם ללמוד את החומר, אך החיסרון הוא שתיאלצו לשלם עמלה למתווך.

חיפוש באינטרנט

ישנם אתרים רבים באינטרנט שמציעים דירות למכירה. היתרון של האינטרנט הוא שפרסום של נכס ברשת נעשה בחינם, אך החיסרון הגדול הוא שמוכרים עצמאיים נוטים להפריז במחיר הנכס, לפעמים אפילו בעשרות אחוזים. לכן, לפני שאתם מחפשים מודעות מכירה באינטרנט, רצוי ללמוד קודם על האזור בו אתם מחפשים את הדירה שלכם כדי לקבל קנה מידה לגבי הערך האמיתי של הנכסים הנמצאים בו.

חיפוש רגלי

לפעמים לקחת את הרגליים ולהסתובב באזור בו אנו רוצים לגור יכול להניב תוצאות יפות. מוכרי דירות נוהגים לתלות שלטי “למכירה” מחוץ לחלון הבית, וכך אנו יכולים לאסוף מידע אילו נכסים ניתן לרכוש נכון לעכשיו. בנוסף, השיטוט הרגלי עוזר לנו להכיר מקרוב יותר את האזור – מה האווירה בו, אופי האנשים שגרים במקום, מה הרמה הסוציו-אקונומית של השכונה ועוד. המומחים של לוקי בנייה ממליצים לעשות לפחות שיטוט רגלי אחד באור יום ואחד בשעת לילה. לא תמיד האזור מתנהג אותו הדבר בכל שעות היום, לדוגמה גן ציבורי שקט ושליו בשעות היום עלול להתגלות כמגנט לבני נוער קולניים בשעות הלילה.

מנקודת הנחה שאתם לא עשירים, סביר להניח שלפני קניית דירה תיאלצו לעבור אצל הבנק כדי לקחת משכנתה למימון הרכישה. הבנק יציע לכם מגוון של מסלולים, מה שעלול במבט ראשון להיות מבלבל מאוד. קבוצת לוקי בנייה מסבירה מה היתרונות והחסרונות של כל מסלול בתקווה לעשות קצת סדר עבור המתלבטים.

הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן – ריבית קבועה

כפי שניתן להסיק מהשם, במסלול זה הריבית היא קבועה לאורך כל המשכנתה.

היתרון שלה הוא בהבטחת הריבית, אך החיסרון שלה הוא שבמקרה והמדדים יטפסו מעלה כתוצאה מאינפלציה ההלוואה תתייקר. בנוסף, אין לה גמישות בפירעון מוקדם.

הלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן – ריבית משתנה

במסלול זה, הריבית משתנה כל תקופה שמוגדרת מראש בין הצדדים. תדירות העדכון יכולה לנוע בין שנה ל-10 שנים.

היתרונות שלה הן ריבית התחלתית נמוכה וגמישות מבחינת פירעון מוקדם. החיסרון הוא לקיחת סיכון בעליית הריבית ועליית המדד.

הלוואת פריים

הריבית של משכנתה זו מבוססת על ריבים פריים כפי שנקבעת ע”י בנק ישראל, בתוספת של 1.5 אחוזים.

היתרונות של הלוואת פריים הם רבים – המסלול אינו צמוד למדד ולכן ההלוואה אינה נשחקת עם השנים, בעלת גמישות גבוהה מאוד בפירעון מוקדם, ואין עמלות. מצד שני, החיסרון הוא פוטנציאל לתדירות גבוהה בשינוי הריבית ברמה חודשית.

הלוואה עם ריבית קבועה שאיננה צמודה

במסלול זה, לאורך חיי ההלוואה כולה הריבית נשארת צמודה וההחזרים החודשיים נשארים קבועים.

היתרון הגדול הוא שההחזרים יציבים וללא שינוי, כמו כן קרן המשכנתה פוחתת כל חודש בהתאם לתשלומים. מצד שני, החיסרון הוא שהריבית ההתחלתית היא גבוהה, מה שהופך אותה למשתלמת לתקופות ארוכות בלבד.

לדברי המומחים של לוקי בנייה, עלולות להתרחש טעויות רבות בדרך אל קניית הדירה הנכספת כאשר רוכשים אותה מיד שנייה. הנה כמה בדיקות תכנוניות שאנחנו ממליצים לכם לעשות לפני שאתם חותמים על הצ’ק.

זכויות בנייה

לפני שאתם רוכשים דירה יד שנייה, מומלץ לכם לבדוק מול העירייה האם ישנן זכויות בניה נוספת על הנכס שעוד לא נוצלו. זכויות אלה יאפשרו לכם לבצע בניות נוספות או תוספות לדירה קיימת כמו הוספת חדר על הגג, בניית מרפסת, בניית ממ”ד ועוד. אם גיליתם שתוצאות הבדיקה חיוביות, מומלץ להתייעץ עם אדריכל בשאלה כיצד אפשר בדיוק לממש את אותן זכויות.

שטח הדירה

עד לשנת 2008 לא הייתה שיטת מדידה אחידה בה חישבו את שטחי הדירות בארץ. לכן, מומלץ לבדוק ששטח הדירה בפועל זהה לשטח שרשום בהיתר הבנייה. הבדלים בין נתוני המדידות עלולים להשפיע על מחיר הארנונה שתשלמו לעירייה. אפשר לבדוק זאת באמצעות הצלבה בין שטח הדירה שרשום בנוסח הטאבו לבין שטח הדירה בחשבון הארנונה.

מס רכישה, כפי שניתן להסיק מן השם, הוא מס שהולך אל קופת אוצר המדינה על עסקת הרכישה. המומחים של לוקי בנייה מסבירים בדיוק במה מדובר.

המס מוטל על כל רוכש דירת מגורים, זאת כדי שלא יידרש לשלם מס נוסף למדינה על רישום הדירה בטאבו. שיעור מס הרכישה על דירת מגורים עשוי להשתנות מעת לעת ותלוי בתהליך הנישום. החוק מתייחס בנפרד לסיטואציות שונות כמו רכישה דירה ראשונה, האם קיימות דירות נוספות על שמו או האם זו בכלל דירה להשקעה. בנוסף, מס רכישה מופחת באופן ניכר יחול על בני זוג שברשות אחד מהם הייתה דירה לפני הנישואין.

ניתן לבדוק מראש את מס הרכישה הצפוי בעזרת מחשבון זה.

למומחים של לוקי בנייה חשוב לציין כי אם הדירה איננה מיועדת למגורים ברובה אלא לעסק או שנקנתה מקבלן לפני שהבנייה עליה הסתיימה, אין היא נחשבת דירת מגורים. לכן, שיעור מס הרכישה עליה יהיה כמו על קרקע – כלומר, שישה אחוזים מערך הרכישה.

על מי לא יחול האמור לעיל?

במכירה בין קרובים – כלומר מכירת דירה בין בני זוג, בין הורה לילדו, בין אחים או אחיות וכדומה.

במכירה ללא תמורה – כלומר אם הדירה המדוברת הועברה ללא כסף מצד א’ לצד ב’.

לסיום, אם לדעתכם אתם צריכים עזרה בכל הנוגע למס הרכישה ולהשלכות השונות שלו על פי החוק, לוקי בנייה ממליצים להיעזר בשירותיו של עורך דין אשר מתמחה בנדל”ן ושמאות קרקע. באופן זה תוכלו לעזור את שלב מס הרכישה בראש שקט ויהיה לכם גיבוי במקרה ומשהו משתבש.

כאשר משבר הדיור בארץ רק הולך ומחמיר, תושבי ישראל מחפשים אלטרנטיבות למחירי הדירות הגבוהים של תל אביב וסביבתה הקרובה גם במחיר התרחקות ממנה. לאחרונה ראש העין מסתמנת כיעד מועדף לקניית דירה, בעיקר של דירות חדשות. מה הסיבות לכך?

“לקניית דירה בראש העין יש יתרונות רבים”, מסביר ישראל נבו, מייסד ובעלי לוקי בנייה שמשמש כיום גם כמנכ”ל החברה נכון להיום. “שנובעים מכך שהעיר נהנית מהתפתחות וצמיחה חסרת תקדים”.

לרכוש דירה מבלי לקרוע את הכיס

בחברת לוקי בנייה מסבירים כי בשנים האחרונות החליטו בעיריית ראש העין ובמשרדי הממשלה הרלוונטיים על בניית עשרות אלפי דירות חדשות ברחבי העיר. כתוצאה מתנופת הבנייה הזו, נוצרו שכונות חדשות שמאפשרות לקנות בהן דירה במחיר זול יותר בהשוואה לדירה בלב מרכז הארץ ולהוריד את גובה המשכנתה מהבנק.

בנוסף, בלוקי בנייה מציינים כי רוכשי דירות בראש העין נהנים מגישה נוחה אל עורקי תחבורה מרכזיים כמו כביש 5 ורכבת ישראל. נסיעה מראש העין אל תל אביב לוקחת בין 20 ל-30 דקות בלבד ברכב פרטי, כאשר מי שאינו מחזיק במכונית יכול בקלות לעשות את הדרך בתחבורה ציבורית, בין אם באוטובוס או ברכבת. כתוצאה מכך, תושבי ראש העין יכולים מצד אחד להגיע אל אטרקציות בתל אביב בזמנם הפנוי ומצד שני לא לשאת בעלויות הכבדות הכרוכות במגורים בעיר ללא הפסקה.

שכונה בראש העין (צילום: Pixie, וויקיפדיה)